Burbujas inmobiliarias: ¿Qué factores influyen?

Una creciente demanda de cualquier activo genera precios más altos, y precios altos generan especulaciones. Las especulaciones en el mercado pueden traer altos retornos para muchos inversionistas; sin embargo, entre mas especulación exista en la economía, mas rápido se genera una burbuja. En el mercado de bienes raíces no hay excepciones, muchos mercados en diferentes países han experimentado burbujas inmobiliarias en diferentes períodos.

¿Pero cómo exactamente se forman las burbujas inmobiliarias? En economía, una burbuja se define como un ciclo donde los precios de ciertos activos crecen rápidamente en un período determinado (debido al comportamiento del mercado) y es usualmente seguida de una contracción repentina, cuando la burbuja se revienta.

Un bien inmueble presenta el mismo comportamiento que cualquier otro activo, los precios de las propiedades suben debido a un incremento de demanda, especulaciones y una oferta limitada, y es un período temporal que, de forma repentina se detiene una vez que la demanda sea cumplida con un sobre inventario de propiedades.

Factores principales que causan una burbuja inmobiliaria

La demanda es el resultado de diferentes factores relacionados al mercado inmobiliario, una tendencia de crecimiento durante una burbuja inmobiliaria es causada usualmente por un par de situaciones, una de ellas es el incremento en las ofertas de crédito (financiamiento), que generalmente viene acompañada de bajas tasas de interés, esto amplía el segmento en el mercado de compradores potenciales, que se ven más interesados en obtener bienes inmuebles con buenas ofertas del banco. Adicionalmente, los bancos son mas propensos a flexibilizar los estándares y requerimientos para la obtención de crédito, esto incrementa más la demanda, y cuando la oferta de propiedades no va a la par con esta, los precios comienzan a incrementar rápidamente.

A veces existen otros factores que también afectan a una burbuja inmobiliaria, como, por ejemplo, políticas específicas del gobierno. En los Estados Unidos, el gobierno implementó una serie de políticas que incitaban a las familias a adquirir un hogar, y combinado con bajas tasas de interés, solo demoró unos pocos años en incrementar la demanda y los precios de las viviendas, generando mayor interés en las personas en entrar en el negocio de compra y venta de casas. Esta situación conllevó a la generación de una burbuja, se estima que más de un 50% de las personas que compraron hogares durante este tiempo, en condiciones normales, no hubieran podido costeárselos, y cuando las tasas de intereses incrementaron, se generó una cadena de eventos que creó la crisis financiera del 2007-2008.

¿Ha sucedido en Panamá?

Durante este momento, la situación del coronavirus es un caso muy particular, debido a que la economía se ha parado debido a las medidas tomadas para combatir el brote del virus, afectando no solo al sector de bienes raíces, sino también a otros sectores.

En la Ciudad de Panamá en particular, el mercado ha tenido subidas y bajadas durante los últimos años, los precios de alquileres y de venta han bajado recientemente debido a un crecimiento de inventario de propiedades, razón principal siendo la cantidad de proyectos que aún están en desarrollo.

Esta situación difiere, por ejemplo, con la del inicio de la última década, donde la apreciación de las propiedades en la capital se podía notar. Por otor lado, existen múltiples proyectos fuera de la ciudad, como casas en el interior y propiedades cerca de las playas, que se encuentran en precios muy competitivos y con oportunidades de apreciación gracia a los diversos proyectos de infraestructura que se encuentran en fase de planificación/desarrollo en el presente, como por ejemplo, el corredor de la playa y las futuras líneas del metro de Panamá.